En ce qui concerne la rédaction des baux commerciaux, de nouvelles règles s'imposent avec la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Elle s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014. La réforme a pour but de rapprocher les baux commerciaux des baux d'habitation. Voyons dans le détail les impacts de cette nouvelle loi !
UNE RÉFORME POUR PROTÉGER LES LOCATAIRES ET ÉVITER LES LITIGES
Le but affiché de cette loi est de permettre aux artisans et aux magasins de se maintenir sur les territoires, et notamment dans les centres villes, grâce à l'amélioration de leur situation locative. Cela passe par :
* Un encadrement de l'évolution du loyer en indexant l'évolution des loyers non plus sur l'indice du coût de la construction (ICC), indice le plus haussier et le plus volatil, mais sur deux autres indices :
par l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
par l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales.
Ces indices serviront au calcul de l'évolution du loyer lors de le révision triennale ou du renouvellement du bail.
En fin de bail, si le propriétaire et le locataire se mettent d'accord sur un renouvellement, et qu'aucun plafonnement n'est prévu contractuellement, la nouvelle loi limite à 10% du dernier loyer acquitté l'augmentation annuelle du loyer.
Les indices ILC et ILAT sont donnés par l'INSEE :
http://www.insee.fr/fr/bases-de-donnees/bsweb/serie.asp?idbank=001532540
http://www.insee.fr/fr/bases-de-donnees/bsweb/serie.asp?idbank=001617113
* Un état des lieux est désormais obligatoire avec une répartition claire des charges et travaux afin de mieux protéger le locataire. Cette obligation permet de clarifier les droits et obligations respectifs et d'éviter certains litiges.
* L'obligation est faite également d'établir une liste des taxes et impositions récupérables pour renforcer la transparence et la prévisibilité des charges. Toutefois, on attend toujours le décret qui précisera les charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputées au locataire. Le but est d'éviter les abus de certains propriétaires qui imposent à leurs locataires le paiement de tous les frais, taxes et impôts.
* Une répartition des travaux mieux définie devra être établie, là encore pour éviter les litiges et les abus. Un décret est également attendu pour préciser la liste des travaux qui ne pourront être imputés au locataire.
PLUS DE SOUPLESSE POUR LES LOCATAIRES
La loi interdit la pratique de baux qui auraient une durée ferme supérieure à trois ans. Sauf pour des cas très précis (liste de cas prévus par la loi), le locataire doit pouvoir conserver sa faculté de résiliation tous les trois ans, sans avoir à attendre la fin du bail de 9 ans.
Une autre mesure censée assurer plus de souplesse au locataire touchera plus précisément le bail dérogatoire, dit « précaire ». Ce régime particulier, adopté surtout par les jeunes entreprises, permet au locataire de quitter les locaux avant la durée prévue par le bail commercial classique.
La nouvelle loi prévoit d'étendre la durée maximum de ce bail précaire : désormais, sa durée maximale passe à 3 ans, contre 2 ans auparavant. Ainsi, les entreprises naissantes et les TPE pourront s'assurer un local pour une période encore plus longue que prévue, tout en limitant les risques financiers liés à un engagement de trop longue durée.
UNE MESURE POUR FACILITER LA PÉRENNITÉ DES EXPLOITATIONS
Dans le cas de la vente des locaux commerciaux, la loi Pinel a prévu une mesure pour assurer la pérennité des commerces, magasins et artisans. Ainsi, en cas de vente des locaux commerciaux exploités par le locataire, un droit de préférence lui est réservé pour acheter les locaux mis en vente. Ainsi, le locataire pourra faire l'acquisition du local prioritairement par rapport aux autres acheteurs potentiels, si cette opération présente un intérêt pour lui.
Ce droit de préemption est valable 1 mois. Toutefois, un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu'il avait initialement proposé à son locataire.
ENFIN, UNE MESURE SOURCE DE SIMPLIFICATION ET D'ÉCONOMIE
Une mesure plus anecdotique devrait être source de simplification et d'économie, à la fois pour le propriétaire et pour le locataire : la possibilité de donner congé par lettre recommandée. Le congé (délivré par le propriétaire ou par le locataire aux fins de résiliation) peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception et non plus uniquement par un huissier
UN OBJECTIF LOUABLE MAIS DES AVIS MITIGÉS
Depuis 2015, toutes ces mesures sont applicables avec l'ambition louable de soutenir un secteur économique capital pour la survie et le développement des petits commerces, des artisans et des TPE dans les centres-villes. Comme toutes les mesures nouvelles, celles-ci ne vont pas sans critiques.
Du côté des locataires, l'objectif louable (leur protection) semble atteint. Toutefois, cela ne garantit pas la survie ou l'expansion des commerces de centre-ville.
Du côté des propriétaires, on craint les effets négatifs d'un texte trop favorable aux locataires. Notamment, la limitation des loyers risque, à leurs yeux, de faire baisser la rentabilité de leurs investissements.
Pour juger définitivement de l'impact de cette loi, il faudra encore attendre les décrets d'application concernant les taxes et impositions récupérables, ainsi que ceux concernant la répartition des coûts liés aux travaux. Le but final étant de protéger les locataires sans décourager les investisseurs et les propriétaires.
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Jean-Gérard Anfossi
Sources :
http://www.dynamique-mag.com/images/article/cropped/277f00c22684eeb107c8d5a82ec6be4d.jpg?c=563512f1974ec7f5704a0f8f23759533.jpg
http://www.pap.fr/actualites/loi-pinel-pour-le-commerce-une-reforme-des-baux-commerciaux-et-derogatoires/a16473
http://florianbachelier.com/loi-pinel-impacts-sur-la-pratique-des-baux-commerciaux-et-des-baux-derogatoires/
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