Impôt à la source et revenus fonciers : quels impacts ?

Prélèvement à la source et revenus fonciers, pourquoi un régime différent ?

Alors que les revenus du travail sont soumis au prélèvement à la source, un système d’acompte va être mis en place pour les revenus fonciers.

Dans le prélèvement à la source, tout se passe en temps réel ! Un tiers collecteurs ayant connaissance du montant du revenu, prélève directement le montant de l’impôt associé.

En ce qui concerne les revenus fonciers, le mécanisme de l’acompte a été mis en place afin de palier à l’absence de tiers collecteurs, et donc à l’impossibilité d’avoir l’information (c’est à dire le montant du loyer) en temps réel.

L’acompte : une mécanique bien huilée ?

Le collecteur

C’est l’administration fiscale qui prélèvera directement un acompte sur le compte du propriétaire bailleur.

La collecte

La collecte se fera suivant une fréquence mensuelle ou trimestrielle - en fonction de l’option choisie par le bailleur. L’administration fiscale n’ayant pas l’information en temps réel, l’acompte sera calculé sur la base des loyers imposables de 2017 et 2018, auxquels elle appliquera le taux de prélèvement à la source du foyer fiscal.

💡 A savoir !

L’option de taux individualisé ne s’applique pas à l’impôt sur les revenus fonciers

Dans le détail :

-  Les acomptes exigibles de janvier à août 2019 seront calculés sur la base des revenus fonciers de 2017, et du taux d’imposition du foyer fiscal calculé en fonction des revenus 2017.

-  A partir de septembre 2019 (et jusqu’en août 2020), ils seront calculés sur la base des loyers déclarés en 2018 et du taux d’imposition calculé en fonction des revenus 2018.

💡 A savoir !

Les acomptes seront prélevés le 15 de chaque mois ou en milieu de trimestre en cas d’option de paiement trimestriel.

💡 A savoir !

Un 2^ème acompte sera prélevé pour les prélèvements sociaux. Pour rappel, le taux actuel de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine s’élève à 17,2%.

De quels revenus parlons-nous ?

Les revenus pris en compte sont les revenus nets, c’est-à-dire nets des charges et travaux déductibles, et des déficits fonciers des années antérieures en report.

En ce qui concerne le régime micro-foncier (revenus locatifs inférieurs à 15000€ par an) les revenus nets correspondent aux revenus après l’abattement forfaitaire de 30%.

Zoom sur les cas particuliers

Jusque-là tout parait clair et presque simple… passons maintenant aux cas particuliers, pas si particuliers que ça…

En cas de loyers impayés ?

Le prélèvement à la source a été mis en place afin de rationaliser l’impôt, notamment dans des situations de changements de situation personnelle ou professionnelle.

Dans le cas des revenus fonciers, l’effet instantanéité est annulé.

S’il ne perçoit plus de loyer, le propriétaire peut/doit faire la démarche de demander en ligne, un arrêt du prélèvement de l’acompte.

💡 A savoir !

En cas de baisse ou d’augmentation de loyer, cette même démarche peut être effectuée (toujours en ligne) mais sous conditions.

Et la 1^ère année ?

Dans le cas d’une nouvelle location, si le bailleur ne souhaite pas payer l’intégralité de ses impôts fonciers au titre de l’année N-1 en septembre de l’année suivante, il peut demander de verser un acompte anticipé dont il décide lui-même le montant.

Travaux ou pas travaux en 2018 ?

En raison du système de Crédit d’Impôt dit pour la Modernisation du Recouvrement (CIMR) – on parle aussi d’année blanche – et par peur de voir les propriétaires reporter leurs travaux de 2018 à 2019, l’administration fiscale a imaginé un mécanisme qui consistera, en 2019, à déduire la moyenne des dépenses de travaux déductibles effectués, et payés, en 2018 et 2019.

Ce mécanisme pourrait faire l’objet d’un article à lui tout seul.

Néanmoins, parmi les éléments à retenir, notons que :

-  Effectuer des travaux dans un bien locatif en 2019 aura un effet fiscal limité,

-  Si le bailleur a de gros travaux à effectuer en 2018, il est encore temps ; les charges sont intégralement prises en compte au titre de 2018 dans le calcul du déficit foncier, et seront reprises en compte pour moitié en 2019.

💡A savoir !

Pour rappel, le déficit foncier résulte de la différence entre les loyers encaissés et les charges de propriété, hors intérêts d’emprunt. Il est déductible de l’IR global dans la limite de 10700 €.

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