L'actualité immobilière à Nice - Le tramway niçois

Le tramway niçois07/11/2014

Le projet de développement du tramway à Nice et impact sur les prix de l'immobilier

07/11/2014 - Le tramway et Nice, c'est une longue histoire d'amour. Depuis le 24 novembre 2007, la nouvelle ligne de tramway a été mise en service. Voyons quel est déjà l'apport du tramway pour le marché immobilier niçois ?

Le tramway niçois a été mis en service le 24 novembre 2007 et de nouvelles lignes devraient être à disposition des niçois dans un avenir pas si lointain (2017). D'ores et déjà, il est possible de faire un bilan de l'impact du tramway sur le marché immobilier niçois lors de ces 7 années depuis la mise en service de la première ligne et éventuellement faire des pronostics sur l'évolution future des prix dans les quartiers qui seront desservis par la nouvelle ligne. Nous allons voir comment l'arrivée du tramway niçois peut être perçue du point de vue d'une agence immobilière.


LE TRAMWAY ET NICE, UNE LONGUE HISTOIRE D'AMOUR

Avec ses 9,2 km de réseau, le tramway est pour beaucoup de niçois une nouveauté. Or le tramway a déjà existé au début du 20ème siècle. Même si je n'ai pas vu la dernière ligne fonctionner (et pour cause, elle a fermé en 1953), je me souviens que je voyais, lorsque j'étais enfant (vers la fin des années 70), tracées dans les rues de Nice, les rails du défunt tramway. Tout ça pour dire que ce n'est pas forcément une nouveauté mais le tramway est remis au goût du jour, après l'époque du "tout automobile".

Le tramway d'aujourd'hui a été conçu suite à des études menées depuis 1987 dans le but de désengorger le centre ville, limiter la circulation automobile et proposer une alternative écologique ("transport en commun en site propre") pour faciliter la circulation des niçois, améliorer l'attractivité du centre ville et dynamiser certains quartiers en les désenclavant grâce à ce nouveau moyen de transport. Ce projet du nouveau tramway a été porté par le précédant maire de la ville, Jacques Peyrat, jusqu'à sa mise en service sous l'égide du maire actuel Christian Estrosi.


UN SUCCÈS ET DES PROJETS DE DÉVELOPPEMENT (LIGNE T2 ET LIGNE T3)

Le tramway niçois a de toute évidence rapidement trouvé un public, si l'on en juge par sa fréquentation (de 50.000 en 2007 à près de 100.000 voyageurs par jour aujourd'hui). Dès le lancement, ce fut un succès qui est allé en grandissant. Les utilisateurs apprécient son confort, la rapidité, la fluidité, la rapidité et le coût.

Ce succès n'a fait qu'encourager la ville de Nice à développer l'utilisation du tramway, par l'achat de nouvelles rames et par l'extension du réseau. La prochaine étape, c'est la ligne Est-Ouest, appelée également T2. Cette ligne devait initialement longer la promenade des anglais, joignant ainsi le port de Nice à l'aéroport. L'option d'un tracé sur la promenade des anglais a été abandonnée. Finalement, le tramway niçois reliera l'aéroport au port, avec un terminus à la gare SNCF de Riquier, en passant par les voies parallèles au bord de mer (boulevard René Cassin, avenue de la Californie, rue de France, quartier des musiciens, etc). Fin 2014, les travaux sont en cours (travaux préparatoires, diagnostics archéologiques, sondages géotechniques, déviations des réseaux, travaux de génie civil, etc) et la mise en place est prévue pour fin 2016, début 2017 (bien qu'aucune date précise n'est indiquée sur le site officiel) : http://tramway.nice.fr). 

Quant à la ligne 3 (T3), elle était également prévue, mais pour 2018. Elle doit relier le Terminal 2 de l'aéroport de Nice au quartier Saint-Isidore, dans la vallée du Var. Pour promouvoir la plaine du Var (projet Eco-Vallée), le maire de Nice a souhaité donner un coup d'accélérateur à la mise en service de cette ligne T3. L'objectif est désormais l'année 2016, avant même la mise en service de la ligne T2. 

Le projet de développement du tramway est ainsi ambitieux et censé permettre de dynamiser l'activité économique sur Nice. Maintenant que le succès est avéré et que l'engagement de la ville de Nice pour ce moyen de transport, voyons comment le tramway a influé sur les prix de l'immobilier à Nice.


LE TRAMWAY, UN ARGUMENT POUR LA VENTE ET LA LOCATION

La lecture des offres de biens immobiliers à la location ou à la vente apporte la preuve que la proximité d'un logement avec une station de tramway est un argument pour la valorisation du bien en question. Ainsi, l'éloignement (en mètres ou en minutes) à la station de tramway la plus proche est constamment indiquée. Voici des morceaux de phrases glanés dans diverses annonces immobilières :

"(...) à deux pas de l'avenue Jean Médecin et du Tramway"

"(...) proximité gare SNCF Nice Riquier et du tram"

"(...) moins de 5 minutes à pied du tramway"

Ainsi, ces exemples d'annonces sont une autre preuve, s'il était nécessaire d'en apporter d'autres, du succès du tramway sur Nice. Le tramway a par conséquence valoriser de nombreux quartiers et participer à l'essor du marché immobilier dans les quartiers Est, proches du port ou de la gare de Riquier, Saint-Roch, jusqu'à l'hôpital Pasteur. Avec l'arrivée de la ligne T2 en 2017, il est fort à parier que les quartiers desservis verront le prix du m2 augmenter. Les quartiers de Magnan, Grosso ou encore Saint-Augustin devraient voir rapidement le prix du m2 dépasser 4.000 €, selon les professionnels de l'immobilier*** 

Si l'on s'en réfère à des exemples d'autres villes, comme celle de Paris, il s'avère que le tramway a bel et bien été à l'originale de l'augmentation des prix de l'immobilier et du développement de nouveaux programmes de construction d'immobiliers neufs, comme à Issy-les-Moulineaux (avec le lancement de la ligne de tramway Issy-les-Moulieux - La Défense en 1997). La ville de Bordeaux a observé l'engouement soudain des promoteurs immobiliers pour certains quartiers, autrefois délaissés (comme le quartier de la Bastide à Bordeaux).


UN GAIN POUR LE PROPRIÉTAIRE, UNE ÉCONOMIE POUR LE LOCATAIRE

Le tramway semble être une solution "gagnant-gagnant". Le propriétaire peut ainsi exiger davantage (à la location comme à la vente) et le locataire ou l'acheteur est prêt à payer davantage puisque la proximité du tramway sera, in fine, une source d'économie.

Par conséquent, les prix de l'immobilier (pour la location ou la vente) montent dans les quartiers desservis par le tram, sans que les locataires ou les futurs propriétaires n'aient à se plaindre. Le tramway est ainsi synonyme de gains pour les propriétaires (actuels ou futurs), pour les locataires et pour les agents immobiliers. 

Si l'augmentation des prix de l'immobilier est un indice d'appréciation de la vigueur économique, le tramway semble avoir atteindre son objectif. Une belle réussite pour la ville de Nice !


Jean-Gérard


Sources : 

http://www.presseagence.fr/lettre-economique-politique-paca/2012/09/13/nice-tramway-la-tres-forte-frequentation-de-la-ligne-t1-du-tramway-avec-plus-de-95-000-voyageurs-par-jour-a-impose-a-la-metropole-nice-cote-dazur-daugmenter-loffre-de-transport/

** http://www.nicematin.com/nice/la-ligne-3-du-tramway-a-saint-isidore-des-2018.1481439.html

*** http://www.capital.fr/immobilier/zoom-sur-une-ville-et-sa-region/a-nice-meme-les-quartiers-chics-ne-sont-pas-epargnes-par-la-baisse-des-prix-de-l-immobilier-914532

http://www.lavieimmo.com/le-tramway-de-la-hausse-188.html

http://www.partenaire-europeen.fr/Actualites-Conseils/actualite-de-l-immobilier/L-actualite-nationale/immobilier-tramway-prix-20100725